Mejor un polígono que un patrimonio de la humanidad.

Esta mañana al leer la prensa he sufrido una regresión, han pasado años y vuelvo a leer una noticia favorable a Fadesa y al ayuntamiento de O Pino en la cuestión del ¿futuro? polígono industrial. Como puede que me lean no se si más pero tal vez otras personas que las que me leían en el 2009 no estará de más indicar que aquí están algunos datos que aporté en marzo y noviembre del 2009 para poder entender este tema.

Al leer la noticia veo que la sentencia que desbloquea la posibilidad de cargarse el trazado original del camino en un buen trozo, aunque se escriba en lenguaje jurídico esa es la traducción práctica, veo que el argumento que se da para tal anulación es presuntamente el siguiente: “según el TSXG, lo que tendría que haber hecho la Administración Autonómica era cuestionar el proyecto de urbanización del citado parque empresarial en la fase procedimental en la que podía hacerlo y no cuando las obras ya estaban en marcha” vaya vaya… no digo yo que no sea cierto, Dios me libre de llevarle la contraria a los jueces, pero al leerlo una voz grita en mi cabeza ¡¡ la Xunta actuó cuando recibió la denuncia¡¡¡ , claro que tenía que haber actuado antes y si llegaron las denuncias fue porque no lo hizo, y la paralización llegó con el bipartito porque el gobierno anterior pese a tener en su poder todos los datos dejo que la cosa siguiera por el mismo camino. Pero, insistiendo en que no entiendo de leyes, si aplico un poco de sentido común solo puedo pensar ¿ahora lo importante es cuando se hizo la denuncia? creo yo que en el caso de la protección de un bien como el camino de Santiago y de la protección de los intereses de los vecinos lo importante será si las denuncias son ciertas, no acabo de entender como la Xunta se pudo extralimitar si la conservación del bien es competencia suya y por otra parte solo paralizó la zona afectada no toda la obra, tampoco comprendo porque la delimitación del camino que se inició con el bipartito no está ya terminada y menos aun que ahora se anule ese expediente de delimitación.; pero además de todo esto hay algo que me deja perplejo: si se dice que la Xunta tuvo que actuar antes se está reconociendo que había un motivo para actuar y por ello ¿no debería el tribunal impulsar alguna medida de oficio? por otro lado si el camino está bajo la protección de leyes internacionales al ser patrimonio de la humanidad ¿no está esta sentencia saltándoselas al no estables alguna medida de protección como podría ser la obligatoriedad de la delimitación antes de continuar? y para terminar si, como se dice en la noticia, fadesa podría pedir una indemnización a la Xunta ¿no debería hacer lo mismo con el tribunal que tiene este tema encima de la mesa desde el 2007?

La consecuencia de todo esto puede ser, a mi modesto entender, que una empresa que ha pasado por todo tipo de problemas como Martinsa Fadesa tiene la posibilidad de hacer una pirueta y volver a vender parcelas llenado así sus arcas en un momento muy complicado para ella; aun vendiéndolas de oferta ¿quien no está dispuesto a invertir a menos de cien metros del principal aeropuerto de Galicia que abrirá una nueva terminal antes de un mes?. Una vez más queda constancia de que en Galicia el patrimonio no le importa ni a los políticos, ni a los jueces, ni a los medios (que no se han metido casi nunca con este tema y han beneficiado descaradamente a una de las partes); mientras que otros ponen las bases para vivir del turismo aquí seguimos teniendo un camino sin señalizar, con albergues en malas condiciones, sin una legislación que lo proteja, y sin ideas que permitan que en vez de mantenerse crezca en la dirección correcta. Cada cual que aguante su conciencia, yo tenía que escribir esto para dejar la mía dolida por no poder hacer más pero serena por denunciarlo.

Urbanismo y ley

La necesidad de regular el urbanismo en Galicia plantea situaciones complicadas en todo aquello que tiene que ver con el pasado más reciente; la judicialización es en muchos casos el único recurso para muchos particulares, aunque la mayoría no puedan afrontar los costes, y también para muchos gobiernos municipales. Una vez más el ayuntamiento de Teo es ejemplo de la barra libre que imperó en Galicia durante años y, al mismo tiempo, de lo fino que habrá que hilar en estos asuntos.

No deseo concretar en ese municipio porque entiendo que, en mayor o menor medida, la problemática puede afectar a cualquier aunque bien es cierto que allí podemos encontrar ejemplos de todo lo que se nos ocurra;  el conflicto mezcla en el mismo vaso a particulares inexpertos que compraron o construyeron al amparo de esa barra libre, mal aconsejados en la mayoría de los casos,  a espabilados que pudiendo hacer las cosas bien optaron por abaratar costes de todo tipo y a políticos corruptos de todo tipo.

De estas tres patas la última es la que menos dudas ofrece; si porque los delitos han prescrito los políticos se libran se debería al menos articular alguna fórmula que los inhabilitara de por vida, creo que los partidos deberían dejar por un día el transfuguismo y meterse con lo que realmente importa ya que prefiero a un tránsfuga, que puede tener motivos para serlo, a un corrupto escondido en los aparatos de las organizaciones aunque no es menos cierto que en muchos casos transfuguismo y corrupción van unidas.

En el caso de los empresarios espabilados creo que tampoco hay dudas de que si se les puede juzgar y poner en su sitio se debe de hacer si dilación; los empresarios no solo deben de hacer las cosas bien, también tienen que generar en la población una confianza que es difícil de encontrar a tenor de lo sucedido con Díaz Ferrán por hablar de algo que todos conocemos.

Pero ¿y los particulares?; el problema no es solo que miles de casas en Galicia tengan licencia de galpón, en mirar para otro lado en esos casos creo que la mayoría estaríamos de acuerdo, pero que sucede cuando alguien a quien se le quiere aplicar la ley hoy en día decide que o todos o ninguno. Cuando un particular lleva a juicio más de 60 obras en un solo ayuntamiento podemos estar seguros de que encontraremos en ellas ejemplos de los 3 casos; si los políticos marcan una línea clara de hasta donde están dispuestos a ceder y donde creen que se debe de actuar el trabajo de los jueces, que no son ajenos a la realidad y leen los periódicos, será mucho más fácil; si por el contrario la ambigüedad se ofrece como alternativa a la gestión a la espera de que el tiempo mejore los problemas irán a más.

En esta tarea de definir un urbanismo en Galicia los alcaldes y concejales no pueden estar solos; deben de ser los partidos los que marquen una línea que ampare a los que tienen un contacto más directo con los vecinos; no creo que porque un dirigente diga que no se puede derribar la casa de alguien que tiene una única vivienda, por poner un ejemplo claro, la opinión pública le vaya a lapidar. Por establecer un paralelismo con algo actual diré que la norma del PSdGA de un hombre un cargo es clara y realista, se puede estar de acuerdo con ella o no pero al menos cualquiera entiende cual es la propuesta y como se lleva a cabo.

Es muy posible que sea ahora, en este momento, cuando se deban de concretar las ideas y los acuerdos; con unas elecciones municipales a la vista el acuerdo entre los grupos mayoritarios en Galicia sobre estos temas marcaría una línea de trabajo y evitaría el uso político que ahora se está dando. En los últimos cinco años se han producido en Galicia más de 200 derribos y nada indica que esa tendencia no deba continuar pero lo que me preocupa es que sucederá cuando todos los juicios abiertos y todos los expedientes incoados, que hasta ahora dormían en un cajón, comiencen a afectar a aquellos casos en los que hay sería dudas de que sea necesario dejar a una familia en la calle. Si hay un momento, para mí al menos, en el que se deba de marcar un antes y un después es en unas elecciones municipales ya que son los ayuntamientos los que más directamente se enfrentan a esta problemática pero viendo la capacidad de nuestros políticos para llegar a consensos tengo pocas esperanzas de que suceda.      

La única ley que no gusta a los jueces

Seguimos viendo que los políticos deben de hacerse mayores pero seguimos viendo como siguen jugando a indios y vaqueros. En las últimas semanas sentencias judiciales cuestionan o anulan distintos desarrollos urbanísticos; en Ames un gobierno que acusó de excesiva edificabilidad a un pxom, no redactado por él pero obligado a ponerlo en práctica, recurrirá unas sentencia para mantener una edificabilidad aun mayor que la que criticaban; este trabalenguas urbanístico no es menor en A Estrada en donde un juez acaba de convertir en alegales a 200 viviendas construidas con una licencia municipal no ajustada a derecho y podría volver a unas normas de ¡1978!; si a estos casos unimos los problemas en la costa o en la cercanía de los ríos, la complicación de dar servicios a quien opta por alejarse del mundanal ruido pero no de sus derechos, y las peleas por mover un marco el panorama es desolador.

Al margen de las críticas que se puedan hacer a los representantes municipales, presentes y pasados, estas situaciones son consecuencia de los continuos bandazos dados en la ley del suelo, la actual data del 2002 pero ya ha sido modificada en dos ocasiones y el actual gobierno del Partido Popular pretende un nuevo cambio; los dos primeros casos son sintomáticos de los problemas a resolver consensuando normas; en el caso de Ames está comprometida la construcción de un centro de salud que dará servicio a casi 20000 personas pero que de ser firme la sentencia, cuando esté construido. se quedaría en un limbo urbanístico; lo mismo sucede con las 200 viviendas de A Estrada construidas bajo un paraguas roto por el viento judicial y cuyos propietarios estarán pensando si su situación es comparable a la de A Guarda.

La primera regla para construir una ley do Solo que todos respeten es asumir que no gustará a todo el mundo y dejar los cálculos electorales para la noche del día de las votaciones; la segunda regla es ser conscientes de que si el 40 por ciento de la población vive en las siete grandes ciudades, el 60 por ciento restante no y es ahí donde se diseñará la Galicia del futuro, si no tenemos claro que hacer en el litoral si deberíamos estar seguros de lo que no hacer y el mismo principio se puede aplicar a lugares como Os Ancares. El Caurel, los distintos caminos de Santiago o nuestros ríos, espacios que bien administrados serán una fuente de recursos turísticos muy importante pero en los que se debe de terminar con ambigüedades; la última regla es asumir que la dispersión de la población además de un problema es una realidad y entender que su solución no es posible en los cuatro años que dura una legislatura.

No hace mucho hablaba con un arquitecto que me explicaba lo difícil que resulta adaptar las obras a la legalidad y el gran número de ocasiones en los que se debe de optar por saltarse pequeñas normas o intentar explicar al cliente que lo que pide no se sabe si es legal o no. Como en muchos otros temas creo que lo que falta es dialogo no solo entre políticos, que eso a veces parece una utopía, si no también con todos los implicados ya sean arquitectos, fontaneros o simples contratistas.

Manual del buen promotor

Lo sucedido con la urbanización “Augas Mansas” en Teo merece una reflexión que vaya más allá del caso puntual y valore si lo sucedido podría haberse dado en otros lugares, por ello me perdonareis que me ponga un poquito didáctico.

La urbanización nació por medio de una junta de compensación y es donde encontramos el primer truco del mago:

este modelo de urbanización se da cuando en un área catalogada como urbanizable (otro día hablamos del concepto de re-calificación) varios propietarios se unen con el fin de desarrollarla, con tener el 51% de los terrenos les llega ya que el resto de terrenos serán ocupados y sus dueños compensados (de ahí el nombre); una inmobiliaria compra terrenos dándoles un valor bajo en ocupación (casi se podría decir expropiación) pero muy alto en urbanización, o dejas que te ocupen o pagas tu parte de la urbanización (aceras, calles, farolas) además de acatar las normas del planeamiento para esa zona; no es el primer caso en el que alguien con casa construida se encuentra con que tienen que pagar por la construcción de las calles, que debería ponerle el ayuntamiento, si quieren seguir viviendo allí.¿no harían las inmobiliarias un esfuerzo mayor si tuviesen que poner de acuerdo al 60 o al 70 por ciento para poder construir?

Si somos el promotor ya hemos conseguido un beneficio; podríamos, en teoría, buscar a otro promotor y venderle el proyecto sacando un 5 o un 10 por ciento de beneficio al haber hecho todo el trabajo sucio; pero si preferimos que las ganancias sean mayores deberemos seguir adelante sacando de la chistera el siguiente truco, para el, como les pasa a los buenos magos, también necesitamos de una ayudante:
la administración...

el ayuntamiento entra a formar parte de la junta de compensación al tener derecho por ley a un diez por ciento de todos los terrenos, ese porcentaje se destinará a equipamiento público y zonas verdes. El proyecto de urbanización que `presente la promotora deberá ser visado y autorizado por el ayuntamiento pero si nuestra ayudante cumple su papel y nos ayuda ese diez por ciento puede ser el que menos valor tenga o bien podremos simplemente abonarlo en dinero. Recuerdo a un alcalde que me contaba que al tomar posesión del cargo se encontró con un desarrollo de este tipo en mitad del proceso, en el proyecto pendiente de aprobación el área que ocupaban la parte superior de las rotondas se consideraba ¡zona verde¡; las modificaciones realizadas en algunos planes de Ames, negociando con los promotores. han sido en los últimos tiempos la única manera de conseguir espacio público ya que el que correspondía por ley había sido compensado con dinero. El caso de Augas Mansas ha sido más descarado aun ya que la promotora ha ocupado terrenos públicos con equipación privada, la sentencia dice que el delito a prescrito penalmente pero administrativamente se mantiene la obligación de reponer la legalidad para lo que ya se ha abierto un expediente; no creo que convertir las piscinas en públicas sea una solución ya que el promotor se “escaquearía” y los perjudicados serían los vecinos al perder algo por lo que han pagado, si se le obliga a hacer las cosas bien la próxima vez las hará desde el principio.

Tenemos unos terrenos que valen más que lo que pagamos por ellos y además nos hemos quedado con los mejores para construir ya que nuestra ayudante se ha preocupado de ello, aun así la ley nos obliga a la urbanización de la zona (calles, canalizaciones, señalización, etc.) y para ello el ayuntamiento nos pedirá un abal con lo que llega el momento de los juegos de manos:

conseguir de un banco dinero para construir viviendas no es problema ya que al venderlas se recuperá rápido pero el abal es más complicado ya que si se llega a usar (no hace mucho que ha sucedido en Ames) se destinará a obras de las que no se obtendrá un beneficio económico; como ya ha quedado claro en nuestro supuesto el papel de ayudante coincide con el de administración así que no hay problema, si recordamos, por ejemplo, el caso de Porto Avieira el abal formalizado no llega ni para urbanizar media calle y ese “mirar para otro lado” será el papel de nuestra ayudante, un papel que se ha dado en muchísimos casos; en Augas Mansas ha sido peor ya que lo único que se encontró fue una solicitud de abal ¿podríamos comprar un piso con una simple solicitud de hipoteca? Lo peor es que ahora la justicia nos dice que legalmente no hay un delito claro en esto y lo más grabe es que la ley seguirá sin reformarse pese a que seguramente habrá mas casos en toda Galicia ¿no deberían los abales estar marcados por ley y ser un delito penal permitir una construcción sin que existan?

Tenemos los mejores terrenos, el riesgo, en el caso de que no urbanicemos la zona, se ha minimizado y ya podemos comenzar a construir y a vender; para que el negocio quede bien atado queda un último truco que creo que se aplica en todos los caso con la anuencia de, una vez mas nuestra ayudante la administración:

para que alguien entre a vivir en un sitio se debe de dar lo que se conoce como licencia de primera ocupación; una vivienda se puede vender sin esa licencia pero no se puede ocupar, para evitar discusiones con algún posible comprador bien asesorado el ayuntamiento nos dará esas licencias para poder vender antes incluso de que la obra se acabe y que el dinero comience a llegar cuanto antes, de no concederla el comprador se enfrentaría a problemas como no poder contratar agua o luz al no tener ese permiso de ocupación; con esta medida además el ayuntamiento (nuestra ayudante) tendrá la excusa de hacer las cosas por el bien de los que allí viven. ¿Que sucedería si no se concedieran las licencias de primera ocupación hasta no tener terminado el proyecto y las calles urbanizadas? El promotor tendría que pensar bien como hacer las cosas, los precios de venta al público tendrían que ser competitivos ya que de no vender se enfrentaría a una inversión no recuperada y además se daría prisa en terminarlo todo y bien para que le dieran dichas licencias y el ayuntamiento recepcionara la obra cuanto antes; si los ayuntamientos fueran tajantes en esta norma las entidades bancarias se lo pensarían mucho antes de dar dinero a un promotor para iniciar un proyecto ya que el riesgo de que las ventas no llegaran o se retrasaran mucho sería mucho mas alto.

Termino haciendo una reflexión en voz alta ¿un alcalde deja que todo esto suceda sin llevarse nada para casa? Sigo creyendo en la buena fe de la gente y espero seguir así pero también he dicho en muchos sitios que tengo el convencimiento moral de que en caso como los de Teo, Ames, Padrón, Oroso, Negreira, los alcaldes de las anteriores etapas se lucraron, no es posible hacer las cosas tan mal y ver como se generan beneficios tan altos sin exigir compensaciones, como se suele decir “amiguiños si pero a vaquiña polo que vale”.
No creo que los vecinos tengan que pagar el pato, venimos de una época en la que comprar una vivienda era más barato que alquilarla y el dinero a la larga siempre se recuperaba; por otro lado si quien nos debe de proteger, el ayuntamiento, mira para otro lado y la justicia al final dice que no pasa nada no creo que la sociedad deba de hacer lo mismo ya que mañana podría pasarnos a nosotros; tampoco creo que sea culpa de los actuales dirigentes, se le pueden poner todas las críticas políticas que se quiera y se puede opinar que tendrían que haber sido más rápidos a la hora de presentar la denuncia pero no debemos olvidar que la situación urbanística de Teo es culpa de quien es y a lo mejor los vecinos deberían ponerse a la puerta de cierto restaurante de Cacheiras a pedir explicaciones; propongo algunos lemas para que os movilicéis:

“si no repartes invita a tortillas”
“campaña solidaria de recuperación de imagen publica: cada tres tortillas vendidas construimos un metro de acera”
“deposita tu donativo para completar el abal de Augas Mansas y te regalamos la ensalada”

bromas aparte no debemos de pensar una y exclusivamente que esto ha pasado solo en Teo, ha sucedido en muchos más sitios y ya va siendo hora de que la justicia ponga las cosas en su sitio.

Corrupción

La unión europea acaba de aprobar un informe, no vinculante, en el que denuncia la corrupción que existe en España y amenaza con retirar las subvenciones si no se pone remedio; no es la primera vez ya que en 2005 y 2007 se presentaron informes parecidos pero se ve que no aprendemos.

Para los que quieran saber más del tema les remito a El Pais, El Mundo y a la página del propio parlamento europeo; pero si saco aquí este tema es por que creo que se incide mucho, con toda la razón, en el sur y en el mediterraneo y muy poco en Galicia.

La primera razón es muy clara, en esa parte de España viven muchos europeos que no se amilanan ante las injusticias y denuncian en cuanto se trata de abusar de ellos (expropiaciones ilegales, invasión de espacios protegidos, etc.); los parlamentarios de los paises de procedencia de esas personas, bastante más activos cuando se trata de defender a sus ciudadanos que nuestros políticos, se mueven para que se le ponga remedio al caos en el que vivimos y es cuestión de tiempo que lo consigan. Por contra en Galicia la cultura de la “denuncia” no está arraigada, la burocracia es tan lenta y farragosa que echa para atrás a cualquiera a lo que hay que añadir los costes de un abogado; a esto hay que sumar una población muy envejecida, sobre todo en las zonas rurales, que no repara, en el caso de las expropiaciones, en lo injusto de las cantidades que se les ofrecen, y en consecuencia se sacan adelante muchas cosas de forma legal pero inmoral.

La segunda razón es la organización del territorio; si en medio de una zona verde, o rural o simplemente costera tratamos de hacer una casa es posible que no se note pero si montamos una urbanización con campos de golf, piscinas y lo que se tercie lo raro es que nadie diga nada. Por contra en Galicia la dispersión de la población facilita los desmanes; los planes de ordenación municipales reparten en todo el territorio las calificaciones de zona urbana atendiendo más a intereses urbanísticos que a la lógica o el sentido común; el resultado son documentos muy complicados de entender o valorar sin conocer la letra pequeña del municipio en cuestión.

Como creo que cuando tiras de una manta esta se mueve por los dos lados, creo también que es cuestión de tiempo que salgamos en primera plana; algún periodista está ya sobre la pista de algunos de los abusos de la comarca y solo falta que una gran cadena no tenga con que llenar una noche de sábado para que se monte una gorda; es triste que sean los medios de comunicación y no los jueces los que investiguen, la verdadera transición se dará cuando cada uno de los poderes del estado cumpla su papel y por ahora ni el político ni el judicial lo están haciendo.

Dejo una foto que guardo desde hace tres o cuatro años y que para mi dice mucho aunque muchos no lo entiendan. El cartel en cuestión es de una venta de pisos, el número de teléfono del promotor correspondía en aquel momento a un alcalde que suspendió las normas en varios terrenos urbanos dejándolas vigentes en otros... ¿no merecía ser investigado? yo creo que si.