25 julio 2009

Manual del buen promotor

Lo sucedido con la urbanización “Augas Mansas” en Teo merece una reflexión que vaya más allá del caso puntual y valore si lo sucedido podría haberse dado en otros lugares, por ello me perdonareis que me ponga un poquito didáctico.
La urbanización nació por medio de una junta de compensación y es donde encontramos el primer truco del mago:

este modelo de urbanización se da cuando en un área catalogada como urbanizable (otro día hablamos del concepto de re-calificación) varios propietarios se unen con el fin de desarrollarla, con tener el 51% de los terrenos les llega ya que el resto de terrenos serán ocupados y sus dueños compensados (de ahí el nombre); una inmobiliaria compra terrenos dándoles un valor bajo en ocupación (casi se podría decir expropiación) pero muy alto en urbanización, o dejas que te ocupen o pagas tu parte de la urbanización (aceras, calles, farolas) además de acatar las normas del planeamiento para esa zona; no es el primer caso en el que alguien con casa construida se encuentra con que tienen que pagar por la construcción de las calles, que debería ponerle el ayuntamiento, si quieren seguir viviendo allí.¿no harían las inmobiliarias un esfuerzo mayor si tuviesen que poner de acuerdo al 60 o al 70 por ciento para poder construir?

Si somos el promotor ya hemos conseguido un beneficio; podríamos, en teoría, buscar a otro promotor y venderle el proyecto sacando un 5 o un 10 por ciento de beneficio al haber hecho todo el trabajo sucio; pero si preferimos que las ganancias sean mayores deberemos seguir adelante sacando de la chistera el siguiente truco, para el, como les pasa a los buenos magos, también necesitamos de una ayudante:
la administración...

el ayuntamiento entra a formar parte de la junta de compensación al tener derecho por ley a un diez por ciento de todos los terrenos, ese porcentaje se destinará a equipamiento público y zonas verdes. El proyecto de urbanización que `presente la promotora deberá ser visado y autorizado por el ayuntamiento pero si nuestra ayudante cumple su papel y nos ayuda ese diez por ciento puede ser el que menos valor tenga o bien podremos simplemente abonarlo en dinero. Recuerdo a un alcalde que me contaba que al tomar posesión del cargo se encontró con un desarrollo de este tipo en mitad del proceso, en el proyecto pendiente de aprobación el área que ocupaban la parte superior de las rotondas se consideraba ¡zona verde¡; las modificaciones realizadas en algunos planes de Ames, negociando con los promotores. han sido en los últimos tiempos la única manera de conseguir espacio público ya que el que correspondía por ley había sido compensado con dinero. El caso de Augas Mansas ha sido más descarado aun ya que la promotora ha ocupado terrenos públicos con equipación privada, la sentencia dice que el delito a prescrito penalmente pero administrativamente se mantiene la obligación de reponer la legalidad para lo que ya se ha abierto un expediente; no creo que convertir las piscinas en públicas sea una solución ya que el promotor se “escaquearía” y los perjudicados serían los vecinos al perder algo por lo que han pagado, si se le obliga a hacer las cosas bien la próxima vez las hará desde el principio.

Tenemos unos terrenos que valen más que lo que pagamos por ellos y además nos hemos quedado con los mejores para construir ya que nuestra ayudante se ha preocupado de ello, aun así la ley nos obliga a la urbanización de la zona (calles, canalizaciones, señalización, etc.) y para ello el ayuntamiento nos pedirá un abal con lo que llega el momento de los juegos de manos:

conseguir de un banco dinero para construir viviendas no es problema ya que al venderlas se recuperá rápido pero el abal es más complicado ya que si se llega a usar (no hace mucho que ha sucedido en Ames) se destinará a obras de las que no se obtendrá un beneficio económico; como ya ha quedado claro en nuestro supuesto el papel de ayudante coincide con el de administración así que no hay problema, si recordamos, por ejemplo, el caso de Porto Avieira el abal formalizado no llega ni para urbanizar media calle y ese “mirar para otro lado” será el papel de nuestra ayudante, un papel que se ha dado en muchísimos casos; en Augas Mansas ha sido peor ya que lo único que se encontró fue una solicitud de abal ¿podríamos comprar un piso con una simple solicitud de hipoteca? Lo peor es que ahora la justicia nos dice que legalmente no hay un delito claro en esto y lo más grabe es que la ley seguirá sin reformarse pese a que seguramente habrá mas casos en toda Galicia ¿no deberían los abales estar marcados por ley y ser un delito penal permitir una construcción sin que existan?

Tenemos los mejores terrenos, el riesgo, en el caso de que no urbanicemos la zona, se ha minimizado y ya podemos comenzar a construir y a vender; para que el negocio quede bien atado queda un último truco que creo que se aplica en todos los caso con la anuencia de, una vez mas nuestra ayudante la administración:

para que alguien entre a vivir en un sitio se debe de dar lo que se conoce como licencia de primera ocupación; una vivienda se puede vender sin esa licencia pero no se puede ocupar, para evitar discusiones con algún posible comprador bien asesorado el ayuntamiento nos dará esas licencias para poder vender antes incluso de que la obra se acabe y que el dinero comience a llegar cuanto antes, de no concederla el comprador se enfrentaría a problemas como no poder contratar agua o luz al no tener ese permiso de ocupación; con esta medida además el ayuntamiento (nuestra ayudante) tendrá la excusa de hacer las cosas por el bien de los que allí viven. ¿Que sucedería si no se concedieran las licencias de primera ocupación hasta no tener terminado el proyecto y las calles urbanizadas? El promotor tendría que pensar bien como hacer las cosas, los precios de venta al público tendrían que ser competitivos ya que de no vender se enfrentaría a una inversión no recuperada y además se daría prisa en terminarlo todo y bien para que le dieran dichas licencias y el ayuntamiento recepcionara la obra cuanto antes; si los ayuntamientos fueran tajantes en esta norma las entidades bancarias se lo pensarían mucho antes de dar dinero a un promotor para iniciar un proyecto ya que el riesgo de que las ventas no llegaran o se retrasaran mucho sería mucho mas alto.

Termino haciendo una reflexión en voz alta ¿un alcalde deja que todo esto suceda sin llevarse nada para casa? Sigo creyendo en la buena fe de la gente y espero seguir así pero también he dicho en muchos sitios que tengo el convencimiento moral de que en caso como los de Teo, Ames, Padrón, Oroso, Negreira, los alcaldes de las anteriores etapas se lucraron, no es posible hacer las cosas tan mal y ver como se generan beneficios tan altos sin exigir compensaciones, como se suele decir “amiguiños si pero a vaquiña polo que vale”.
No creo que los vecinos tengan que pagar el pato, venimos de una época en la que comprar una vivienda era más barato que alquilarla y el dinero a la larga siempre se recuperaba; por otro lado si quien nos debe de proteger, el ayuntamiento, mira para otro lado y la justicia al final dice que no pasa nada no creo que la sociedad deba de hacer lo mismo ya que mañana podría pasarnos a nosotros; tampoco creo que sea culpa de los actuales dirigentes, se le pueden poner todas las críticas políticas que se quiera y se puede opinar que tendrían que haber sido más rápidos a la hora de presentar la denuncia pero no debemos olvidar que la situación urbanística de Teo es culpa de quien es y a lo mejor los vecinos deberían ponerse a la puerta de cierto restaurante de Cacheiras a pedir explicaciones; propongo algunos lemas para que os movilicéis:

“si no repartes invita a tortillas”
“campaña solidaria de recuperación de imagen publica: cada tres tortillas vendidas construimos un metro de acera”
“deposita tu donativo para completar el abal de Augas Mansas y te regalamos la ensalada”

bromas aparte no debemos de pensar una y exclusivamente que esto ha pasado solo en Teo, ha sucedido en muchos más sitios y ya va siendo hora de que la justicia ponga las cosas en su sitio.